ASSEMBLEIAS


O que é uma Assembleia?

Assembleia é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembleia.


O que é Assembleia Geral Ordinária?

É a Assembleia realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.


O que é Assembleia Geral Extraordinária?

É a Assembleia realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo 1/4 dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.


O que é Assembléia Geral de Instalação de Condomínio?

É a primeira reunião dos condomínios juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da Incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.


As atas de Assembleias devem ser levadas ao cartório de títulos e documentos para registro?

A Lei não obriga o registro, salvo se a convenção assim determinar, contudo se faz necessário o registro destas atas para maior garantia das relações jurídicas entre condomínio e condôminos. A vantagem do registro de uma ata de assembleia é torná-la pública diante terceiros.


O Condômino inadimplente pode participar de votação em Assembleia?

A legislação civil em vigor determina que somente pode votar e participar das assembleias os condôminos que estiverem quites com as taxas condominiais.

O condômino pode ser representado nas Assembleias?

Quando o condômino não puder estar presente na Assembleia poderá mandar representante legal através de procuração que em seu nome vai discutir e votar em todos os itens da ordem do dia a menos que a procuração dê poderes específicos para um ou outro assunto.



LEGISLAÇÃO


Qual a Lei que regula questões em Condomínio?

A lei básica que regula o condomínio é a 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) e na Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, que trata das locações residenciais. 


Além da lei específica, existem outras normas que o morador deve observar no Condomínio?

Sim. Além da legislação mencionada na questão anterior, o condômino deve observar a convenção de condomínio e o regulamento interno (caso este já não esteja na própria convenção). Esta convenção deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos, não ser contrária a legislação específica, elaborada por escrito e registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Vale ressaltar que o regulamento interno, assim como a própria convenção, devem ser observadas por todos (funcionários, visitantes, etc) e não somente aos ocupantes das unidades.


O que é a Convenção Condominial?

É o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembleia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.


O que deve constar na Convenção de Condomínio?

A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:

  • Discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
  • Definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;
  • Discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;
  • Forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;
  • Atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;
  • Modo e prazo de convocação das assembleias, bem como o quorum mínimo exigido;
  • Forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;
  • Forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;
  • Definição das funções do conselho consultivo.


A Convenção do Condomínio pode ser alterada a qualquer tempo?

Todas ou quaisquer das cláusulas de uma Convenção podem ser alteradas em Assembleia Geral Extraordinária, previamente convocada para este fim, respeitado o voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.


O que é Fração Ideal?

Fração Ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

Como saber qual é a Fração Ideal de terreno de cada unidade?

Para encontrar a fração ideal de cada unidade, deve-se dividir a metragem quadrada da unidade pelo total da metragem quadrada construída.


O que é Regimento Interno?

São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, inquilinos, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembleia Geral.


O Regimento Interno deve ser aprovado em Assembleia?

O Regimento Interno representa o conjunto de normas e procedimentos relativos a situações corriqueiras do Condomínio, regulamentando o comportamento dos moradores e freqüentadores, ainda, disciplinando a utilização das áreas comuns, portanto, deve ser aprovado pela Assembleia, com o "quorum" estabelecido pela Convenção para aprovação do Regimento Interno.


O Regimento Interno pode ser alterado a qualquer tempo?

O Regimento Interno deve ser alterado para garantir sua eficácia e adaptação às novas condições que vierem a se apresentar no Condomínio, desde que devidamente aprovada pela Assembleia Geral com o "quorum" de 2/3 dos votos dos condôminos.


Quando o Regimento Interno for contrário à Convenção qual deles deve ser obedecido?

Temos como norma condominial principal e hierarquicamente superior, a Lei n. 10.406/2002, seguindo a lei está a Convenção do Condomínio regularmente aprovada e registrada em Cartório de Registro de Imóveis, que determinará os direitos e obrigações e demais regras especiais. Segue a esta hierarquia o Regimento Interno que sendo contrário às regras legais ou convencionadas, será passível de nulidade e não aplicável no âmbito do Condomínio. Portanto, sempre que o Regimento Interno for contrário a Convenção, prevalece às regras desta.


Regulamento Interno pode proibir a permanência de animais no Condomínio?

Condomínio não pode proibir a permanência de animais domésticos em área exclusiva. Já o morador que tiver animais em sua unidade deverá tomar certas cautelas quanto à saúde do animal, adotar regras básicas de higiene e não colocar em risco a segurança dos moradores, empregados e visitantes do Condomínio. Deve o Condomínio baixar normas estabelecendo regras para convivência ou circulação destes animais em áreas comuns, tais como circular somente no colo do dono, usar elevador de serviço, o uso de coleira, focinheira. Ainda, pode o Condomínio pedir atestado de vacinação dos animais.


Quais são as atribuições do Conselho Consultivo?

O Conselho Consultivo funciona como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas. Diante disto, a função primordial do conselho é ajudar o síndico na solução dos problemas coletivos do condomínio bem como as outras que se encontrem descritas na convenção como, por exemplo, fiscalizar seus atos.


Quem pode ser Conselheiro do Condomínio?

A Lei 10.406/2002 faculta ao condomínio a instituição de um Conselho Fiscal, composto por três membros, eleitos em assembleia geral, podendo a Convenção restringir a participação de membros não condôminos no conselho, situação recomendável. No entanto, importante que a Convenção mantenha o Conselho Consultivo com função de Conselho Fiscal, dentro dos parâmetros estabelecidos pela Lei 4.591/64, que determinava que apenas podem fazer parte do conselho os condôminos proprietários.


Que áreas em um Condomínio são consideradas Áreas Comuns?

São as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, Play-Ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d'água,...



OBRAS E MANUTENÇÕES


É permitida a construção ou obras no Condomínio?

Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e exigências municipais, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. Para alteração nas áreas de uso comum é necessária a aprovação de todos os condôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria.


O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do Edifício?

Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembleia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.


Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do Edifício?

Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.


Como o Síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?

O síndico em conjunto com a administradora deve providenciar no mínimo três orçamentos para efetuar os reparos necessários. Em seguida a obra poderá ser contratada, visando evitar atritos entre condôminos e o aumento de consumo de água.


A colocação de antenas nas janelas do edifício é considerada uma alteração de fachada?

A questão das pequenas antenas de transmissão, tipo parabólica digital instaladas em janelas e sacadas, visivelmente altera a fachada, deve ser mantido o cuidado de aprovação em Assembleia, porém com quorum qualificado pela unanimidade, uma vez que poderá ferir o conjunto arquitetônico da edificação.



PENALIDADES E DESPESAS


Como deve ser cobrado no caso de atraso no pagamento do Condomínio?

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, de acordo com o artigo 1.336, § 1.º do Código Civil.


Existe cobrança de multas em Condomínio?

Sim, de acordo com o Código Civil, o condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, alterem a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas, não der às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por 2/3 no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Vale ressaltar que o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.


Qual o objetivo das multas?

Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembleia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico ou administradora efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.


O Condômino que tiver conduta anti-social pode ser multado?

Sim, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente a dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembleia, conforme disposto no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil.



O que são Despesas Extraordinárias e Ordinárias, e a quem cabe cada uma delas?As despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras relacionadas à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, por exemplo, pinturas de laterais, fachadas, esquadrias de portas e portões de acesso, poços de ventilação e iluminação, reformas de pisos de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e constituição de fundo de reserva, cabendo exclusivamente ao proprietário do imóvel. As despesas ordinárias são aquelas referentes à limpeza, manutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum, cabendo exclusivamente ao morador da unidade (proprietário ou inquilino). A reposição do fundo de reserva, total ou parcial, cabe ao inquilino.




A divisão das Despesas e o voto serão por fração ideal de terreno?

Tanto as despesas comuns do condomínio (ordinárias e extraordinárias), como o voto poderão ser calculados de acordo com a fração ideal do terreno, salvo determinação expressa em contrário na convenção.


Um Condomínio misto de área residencial e comercial tem despesas separadas? A Despesa de manutenção do elevador será suportada por todos mesmo que a área comercial dele não se utilize?

A convenção do condomínio deve determinar a forma de rateio das despesas, de modo a incluir aquelas despesas que serão rateadas entre todas as unidades, incluindo as lojas ou unidades comerciais. A forma mais justa é de que todas as despesas que venham a beneficiar as unidades comerciais sejam rateadas entre estas, exceto as despesas referentes a serviços ou bens de que não se utilize, a exemplo dos elevadores.


Existe reajuste para Contribuições Condominiais?

A assembleia é soberana para determinar a forma e o valor a ser arrecadado, em função de seus gastos apurados ou previstos. Não existe em lei, nenhuma forma de reajuste automático para as contribuições condominiais.


O que é Fundo de Reserva e a quem cabe o seu pagamento?

É o valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.


O Condomínio responde por Furto ou Danos ocorridos na garagem?

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:

  • Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);
  • Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado.

Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

Não existe prazo definido em lei para a propositura da medida judicial, cabendo aos demais condôminos decidirem sobre o período que julgam razoável, para que o síndico/administradora tome as devidas providências.


Quem responde pelas dívidas de Condomínio deixadas pelo Inquilino?

A obrigatoriedade do pagamento da taxa de condomínio pelo inquilino deriva da Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato - que define quais as despesas ordinárias e extraordinárias, aquelas devidas pelo inquilino e estas devidas pelo proprietário. No entanto, se o inquilino deixar de pagar a taxa de condomínio, pode o proprietário ingressar com ação judicial em face do inquilino por descumprimento de obrigação legal e contratual, se não o fizer e a dívida permanecer, o proprietário do imóvel responde pela dívida.


SÍNDICO


Quem pode ser Síndico?

O síndico é o representante legal do condomínio. Pode ser morador da edificação ou não, pessoa física ou jurídica, eleito na forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição. Qual o papel do Síndico? Cabe ao síndico administrar os interesses e negócios do condomínio.


O Síndico eleito pode ser destituído?

Sim. De acordo com o Código Civil, no artigo 1.349, o síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído em assembleia específica para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.


Em caso de destituição do Síndico, haverá nova eleição?

A princípio, na mesma Assembleia que destituiu o síndico realiza-se a eleição para um novo síndico, posto que o condomínio não pode ficar sem representante legal que, em nossa legislação, é reservado ao síndico, salvo se a convenção dispuser que haverá um substituto interino até o final do mandato ou até nova eleição.



O que está incluso na Responsabilidade Civil do Síndico?

Reembolso de despesas pelas quais o Sindico vier a ser civilmente responsável, por danos involuntários, ocorridos durante a vigência do contrato e em decorrência do descumprimento de suas obrigações funcionais, negligências, erros, ou omissões por ele cometidas no estrito exercício de suas funções e dos quais resultem danos aos condôminos ou a terceiros.


O Síndico é obrigado a contratar o seguro do edifício?

Quanto ao seguro da edificação, o artigo 1.346 da Lei civil diz que o condomínio é obrigado a contratar seguro contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, tratando-se de despesa ordinária do condomínio. Assim, cabe ao representante legal do condomínio (o síndico) contratar o seguro da edificação e promover o rateio dessa despesa.


Qual a remuneração do Síndico?

A Convenção do Condomínio define se cabe remuneração ao síndico. Na omissão da Convenção a assembleia geral decide, já fixando o valor da remuneração no momento da eleição seja um valor fixo ou variável conforme despesas do condomínio (um percentual das despesas do mês findo) ou determinando que o síndico vai apenas eximir-se das despesas comuns, a título de remuneração mensal.


Quais motivos podem ser considerados impedimentos para o condômino se candidatar à função de síndico ou conselheiro?

A lei não exige que o síndico seja condômino, sendo possível, entretanto, que a Convenção estabeleça outras condições. Recomenda-se, contudo, que os candidatos a síndico estejam em dia com suas obrigações condominiais e sem impedimentos legais para movimentar conta em banco, quando este for morador do condomínio. Em caso de pessoa jurídica deve apresentar credibilidade dentro do mercado em que atua. Quanto aos conselheiros consultivos, estes devem ser condôminos e respeitar as normas do Regimento Interno e Convenção, sendo que para o conselho fiscal o Código Civil não exige a qualidade de condômino, podendo igualmente a convenção estabelecer restrições quanto aos candidatos a esse cargo.


Quem deve assumir no caso de renúncia do Síndico?

A renúncia, tal qual a destituição do síndico deve atender às formalidades previstas na Convenção, sendo que será substituído pelo subsíndico, se houver e se a Convenção determinar, ou em caso de omissão do texto convencionado, deve ser convocada uma assembleia para suprir a vacância do cargo, através de eleição com mandato complementar ou novo mandato.


Quando um Condômino solicita ao Síndico que convoque uma Assembleia, caso não seja atendido o pedido qual é o procedimento a ser tomado?

Os Condôminos podem convocar desde que haja um quorum mínimo de 1/4, devendo constar no Edital de Convocação, a assinatura dos mesmos, bem com a respectiva pauta do dia para deliberação.