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Perguntas Frequentes Condomínios

O que é uma Assembleia?
Assembleia é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembleia.

O que é Assembleia Geral Ordinária (AGO)?
É a Assembleia realizada obrigatoriamente uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação da previsão orçamentária do condomínio para o próximo período, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou, além de eleger sindico(a) e conselheiros. Podendo ser realizada mais de um vez ao ano, sempre que ocorrer previsão orçamentária, eleição de sindico e prestação de contas.


O que é Assembleia Geral Extraordinária (AGE)?
É a Assembleia realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo 1/4 dos condôminos. É uma reunião convocada fora das assembleias ordinárias, com o objetivo de deliberar sobre assuntos urgentes ou específicos que exijam a participação e decisão dos condôminos. Ex: aprovação de obras, chamadas extras...


O que é Assembléia Geral de Instalação de Condomínio?
É a primeira reunião dos condomínios juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da Incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.


O Condômino inadimplente pode participar de votação em Assembleia?
Não. A legislação civil em vigor determina que somente pode votar e participar das assembleias os condôminos que estiverem quites com as taxas condominiais.

O condômino pode ser representado nas Assembleias?
Sim. Quando o condômino não puder estar presente na Assembleia poderá mandar representante legal através de procuração que em seu nome vai discutir e votar em todos os itens da ordem do dia a menos que a procuração dê poderes específicos para um ou outro assunto.


Qual a Lei que regula questões em Condomínio?
As questões relacionadas a condomínios no Brasil são principalmente reguladas pelo Código Civil Brasileiro, especialmente nos artigos 1.331 a 1.358, que tratam do "Condomínio Edilício" (ou seja, condomínio de prédios, conjuntos residenciais ou comerciais com unidades autônomas). A lei básica que regula o condomínio é a 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) e na Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, que trata das locações residenciais. Além da legislação, a convenção do condomínio e o regimento interno são documentos normativos internos com força legal entre os condôminos, desde que respeitem a legislação vigente.


Além da lei específica, existem outras normas que o morador deve observar no Condomínio?
Sim. Além da legislação mencionada na questão anterior, o condômino deve observar a convenção de condomínio e o regulamento interno (caso este já não esteja na própria convenção). Esta convenção deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos, não ser contrária a legislação específica, elaborada por escrito e registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Vale ressaltar que o regulamento interno, assim como a própria convenção, devem ser observadas por todos (funcionários, visitantes, etc) e não somente aos ocupantes das unidades.


O que é a Convenção Condominial?
A Convenção Condominial é o conjunto de normas e regras que regulam o funcionamento do condomínio e as relações entre os condôminos, o síndico e a administração do local. Ela é um documento fundamental para o bom convívio dentro do condomínio, estabelecendo direitos, deveres e obrigações para todos os envolvidos.


O que deve constar na Convenção de Condomínio?
A convenção, registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:
• Discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
• Definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;
• Discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;
• Forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;
• Atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;
• Modo e prazo de convocação das assembleias, bem como o quorum mínimo exigido;
• Forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;
• Forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;
• Definição das funções do conselho consultivo.


A Convenção do Condomínio pode ser alterada a qualquer tempo?
Sim. Qualquer cláusula da Convenção pode ser modificada em Assembleia Geral Extraordinária, convocada especificamente para esse fim, desde que seja respeitado o quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, que representem 2/3 das frações ideais. Além disso, é necessário obter 2/3 de assinaturas no documento redigido que compõe a convenção.


O que é Fração Ideal?
Fração Ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Conforme prevê e algumas convenções condominiais é com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).


Como saber qual é a Fração Ideal de terreno de cada unidade?
Para encontrar a fração ideal de cada unidade, deve-se dividir a metragem quadrada da unidade pelo total da metragem quadrada construída. Consta na matrícula do imóvel, bem como pode constar na convenção do condominial.


O que é Regimento Interno?
São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, inquilinos, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembleia Geral.


O Regimento Interno pode ser alterado a qualquer tempo?
O Regimento Interno pode ser alterado para garantir sua eficácia e adaptação às novas condições que vierem a se apresentar no Condomínio, desde que devidamente aprovada pela Assembleia Geral com o "quorum" de 2/3 dos votos dos condôminos. Geralmente está vinculado a convenção condominial.


Regulamento Interno pode proibir a permanência de animais no Condomínio?
Condomínio não pode proibir a permanência de animais domésticos em área exclusiva. Já o morador que tiver animais em sua unidade deverá tomar certas cautelas quanto à saúde do animal, adotar regras básicas de higiene e não colocar em risco a segurança dos moradores, empregados e visitantes do Condomínio. Deve o Condomínio baixar normas estabelecendo regras para convivência ou circulação destes animais em áreas comuns, tais como circular somente no colo do dono, usar elevador de serviço, o uso de coleira, focinheira. Ainda, pode o Condomínio pedir atestado de vacinação dos animais.


Quais são as atribuições do Conselho Consultivo?
O Conselho Consultivo funciona como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas. Diante disto, a função primordial do conselho é ajudar o síndico na solução dos problemas coletivos do condomínio bem como as outras que se encontrem descritas na convenção como, por exemplo, fiscalizar seus atos. No entanto, a convenção do condomínio pode atribuir e descrever as funções do conselho, dando abrangência a esta função no condomínio.


Quem pode ser Conselheiro do Condomínio?
A Lei 10.406/2002 faculta ao condomínio a instituição de um Conselho Fiscal, composto por três membros, eleitos em assembleia geral, podendo a Convenção restringir a participação de membros não condôminos no conselho, situação recomendável. No entanto, importante que a Convenção mantenha o Conselho Consultivo com função de Conselho Fiscal, dentro dos parâmetros estabelecidos pela Lei 4.591/64, que determinava que apenas podem fazer parte do conselho os condôminos proprietários. A convenção de cada condomínio descreverá e abordar o número de conselheiros titulares e suplentes, assim como as suas funções.


Que áreas em um Condomínio são consideradas Áreas Comuns?
São as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, Play-Ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d'água,...


Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do Edifício?
Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.


Qual o objetivo das multas?
Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembleia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico ou administradora efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.


O Condômino que tiver conduta anti-social pode ser multado?
Sim, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente a dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembleia, conforme disposto no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil.


O que são Despesas Extraordinárias e Ordinárias, e a quem cabe cada uma delas?
As despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras relacionadas à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, por exemplo, pinturas de laterais, fachadas, esquadrias de portas e portões de acesso, poços de ventilação e iluminação, reformas de pisos de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e constituição de fundo de reserva, cabendo exclusivamente ao proprietário do imóvel. As despesas ordinárias são aquelas referentes à limpeza, manutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum, cabendo exclusivamente ao morador da unidade (proprietário ou inquilino). A reposição do fundo de reserva, total ou parcial, cabe ao inquilino.


Existe reajuste para Contribuições Condominiais?
Sim. E deve ser aprovado em assembleia, mediante aprovação da previsão orçamentária. A assembleia é soberana para determinar a forma e o valor a ser arrecadado, em função de seus gastos apurados ou previstos. Não existe em lei, nenhuma forma de reajuste automático para as contribuições condominiais.


O que é Fundo de Reserva e a quem cabe o seu pagamento?
É o valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.


O Condomínio responde por Furto ou Danos ocorridos na garagem?
Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:
• Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);
• Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado.


O Síndico eleito pode ser destituído?
Sim. De acordo com o Código Civil, no artigo 1.349, o síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído em assembleia específica para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.


O Síndico é obrigado a contratar o seguro do edifício?
Quanto ao seguro da edificação, o artigo 1.346 da Lei civil diz que o condomínio é obrigado a contratar seguro contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, tratando-se de despesa ordinária do condomínio. Assim, cabe ao representante legal do condomínio (o síndico) contratar o seguro da edificação e promover o rateio dessa despesa.


Qual a remuneração do Síndico?
A Convenção do Condomínio define se cabe remuneração ao síndico. Na omissão da Convenção a assembleia geral decide, já fixando o valor da remuneração no momento da eleição seja um valor fixo ou variável conforme despesas do condomínio (um percentual das despesas do mês findo) ou determinando que o síndico vai apenas eximir-se das despesas comuns, a título de remuneração mensal.


Quando um Condômino solicita ao Síndico que convoque uma Assembleia, caso não seja atendido o pedido qual é o procedimento a ser tomado?
Os Condôminos podem convocar desde que haja um quorum mínimo de 1/4, devendo constar no Edital de Convocação, a assinatura dos mesmos, bem com a respectiva pauta do dia para deliberação.
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