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Perguntas Frequentes

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Aprenda com a Fuhro!
Com objetivo de proporcionar aos clientes a oportunidade do conhecimento sobre questões relacionadas à Compra e Venda de Imóveis, a Fuhro Souto disponibiliza aqui, perguntas frequentes e suas respectivas respostas.

Sobre:
  • Termos Imobiliários
  • Intermediação Imobiliária
  • Financiamentos/FGTS
  • Programa Minha Casa Minha Vida


Termos Imobiliários
seta O que é Incorporação Imobiliária?
É a atividade exercida, por uma pessoa física ou jurídica, com o intuito de vender e entregar unidades autônomas (seja em um só edifício ou em vários). É necessário que a incorporadora possua registro no Ofício de Registro de Imóveis competente. Só com o registro o processo de vendas se torna legal e permite que as unidades sejam comercializadas quando ainda se encontram na planta.
seta O que é o Memorial de Incorporação?
É um contrato licitado que descreve detalhadamente o imóvel, ou seja, as áreas privativas e comuns, regras de utilização, características do empreendimento e do projeto, informações e documentação da incorporadora e as demais exigências legais, detalhadas no Artigo 32 da Lei 4.591/64. O memorial deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
seta O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)?
O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.
seta O que é Contrato de Compra e Venda de um imóvel?
É o compromisso firmado através de um contrato particular ou público pelo qual uma pessoa se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se obriga a transferi-lo após receber o preço ajustado e observadas as condições acordadas. Dessa forma, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos do imóvel e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.
seta O que é Arras?
Arras, objetivamente pode ser um sinal dado em garantia de um contrato a se concretizar. Ou seja, é uma garantia da intenção de pactuar e finalizar o contrato, que pode ser em dinheiro ou em bens.
seta O que é Cessão de Direitos?
É a transferência de todos os direitos e obrigações que constam no compromisso de compra e venda (contrato) a uma terceira pessoa, formalizada através de assinatura do "Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Obrigações" onde deverão constar as assinaturas do Cedente (atual proprietário do apartamento), Cessionário (novo comprador) e da representante legal na condição de anuente.
seta O que é Área Privativa?
É a área de laje, ou seja, espaço sobre o qual o proprietário tem domínio total, delimitada pela superfície externa das paredes.
seta O que é Área Útil?
É a soma das áreas internas de cada cômodo do imóvel, de parede a parede, sem contar sua espessura.
seta O que é Área Comum?
É a área de um condomínio que pode ser utilizada por todos os moradores, como os corredores, o saguão, áreas de lazer, salão de festas, etc.
seta O que é Memorial Descritivo?
É a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.
seta O que é Fração Ideal de terreno?
É o percentual ou quota parte que uma unidade autônoma representa sobre o terreno em que será construído o empreendimento imobiliário.
seta Qual a diferença entre o Contrato de Compra e Venda e a Escritura Definitiva?
Através do contrato de compra e venda, uma das partes se compromete a vender determinado imóvel à outra por um preço e condições acordadas. Esse contrato pode ser efetivado por instrumento particular ou por escritura (instrumento público) que é lavrada pelo Cartório de Notas. Pela escritura definitiva de compra e venda, uma pessoa transmite definitivamente um bem imóvel a outra. Essa escritura só é lavrada após a conclusão do empreendimento, ou seja, após a averbação de sua construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis, desde que a unidade esteja quitada, ou que o comprador tenha conseguido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.
seta O que é Valor venal?
É o valor atribuído pela prefeitura a cada imóvel, levando em conta sua metragem, localização, destinação e características. Literalmente, valor venal significa valor de venda. É usado pela prefeitura para cálculo do IPTU, e do ITBI-IV quando o valor de compra e venda for menor do que aquele atribuído pela municipalidade.
seta O que é o Habite-se?
O Habite-se é o registro de conclusão da obra expedido pela prefeitura municipal, declarando a conformidade da edificação com os projetos aprovados e autorizando a incorporadora a entregar as unidades autônomas aos compradores.
seta O que significa ITBI?
Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.
seta O que é IPTU?
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto municipal cobrado sobre terrenos e edificações localizados na zona urbana. A base de cálculo desse tributo é o valor referente à venda do imóvel, atribuído pela prefeitura do município analisando dimensão, localização e padrão construtivo.
seta O que é Alienação Fiduciária?
É a transferência da propriedade de um imóvel do devedor ao credor para garantir o pagamento de uma dívida. Durante o tempo de quitação da dívida, o devedor permanece com a posse para uso próprio do bem e, uma vez totalizado o pagamento da dívida, o imóvel é passado para o nome do antigo devedor.
seta O que é Hipoteca?
Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.
seta O que é Sistema SAC?
É um método de financiamento que tem como características o valor decrescente das prestações, amortização constante e juros decrescentes.
seta O que é INCC?
O Índice Nacional de Custo da Construção foi criado pela Fundação Getúlio Vargas e permite avaliar a evolução dos custos de construções habitacionais. Normalmente, esse índice é utilizado durante o período de construção para corrigir contratos de compra de imóveis. Para maiores informações sobre o índice e acompanhamento de sua variação clique aqui.
seta O que é TR?
A Taxa Referencial de Juros é utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. Tratando-se de compra e venda de imóveis, essa taxa é usada na correção das prestações de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pagas após a entrega do imóvel.
seta O que é a Matrícula de um imóvel?
Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do imóvel é a sua "certidão de nascimento". É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel, etc.
seta O que é Averbação?
Anotação feita pelo Cartório de Registro de Imóveis de qualquer alteração que diga respeito ao proprietário, ou ao imóvel, como a mudança no estado civil, do dono do imóvel, ou no nome da rua do imóvel.


Intermediação Imobiliária
seta Qual a importância da Localização do imóvel para a decisão da compra?
Localização deve ser um dos primeiros fatores a ser considerado pelo comprador. A segurança e a facilidade de acesso ao trabalho e à escola dos filhos, bem como a boa infra-estrutura de serviços do bairro, são fundamentais para a qualidade de vida e o valor do imóvel. Visite o local tanto durante o dia quanto à noite, para verificar como variam as condições de trânsito e barulho.
seta Comprar um imóvel ocupado é arriscado?
Se o morador for o proprietário, não há problemas, porque sempre será possível negociar a desocupação como requisito para pagamento. Se o imóvel estiver ocupado por um inquilino é prudente que seja verificada a situação do contrato de locação.
seta Como o comprador pode fazer uma Proposta de Compra?
Tipicamente, o comprador elabora juntamente com o corretor que o está atendendo uma proposta de compra por escrito, e esta é apresentada ao proprietário do imóvel ou seu representante. O proprietário pode aceitar, rejeitar ou fazer uma contraproposta. A proposta é considerada uma abertura de negociação entre as partes.
seta Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento?
Quando um imóvel é comprado no lançamento, pode-se escolher a unidade mais adequada, além de encontrar as melhores condições de preço e formas de pagamento.
seta O que significa comprar um imóvel na planta?
Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado, ou seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que varia entre 18 a 36 meses, dependendo do tipo do imóvel, será entregue pela Incorporadora ao proprietário. É um bem de entrega futura.
seta O que é importante verificar ao comprar um imóvel na planta?
Busque construtoras e incorporadoras com tradição no mercado, que podem oferecer o imóvel que você precisa, dentro das condições de pagamento que se adéquam ao seu orçamento. Visite outros imóveis construídos pela mesma empresa, analise a qualidade do material usado e se o prazo de entrega do imóvel foi cumprido. Confirme se o projeto do empreendimento está aprovado e o se seu Memorial de Incorporação está registrado.
seta Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária para venda de unidades ainda não construídas?
A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro do Memorial de Incorporação. A razão de tal exigência está no fato de a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade documental da propriedade e a regularidade da situação documental do incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa futura.
seta É possível revender um imóvel comprado na planta antes de sua entrega?
Sim. A revenda é feita por meio da cessão de direitos. Como o primeiro comprador só receberá a escritura após a averbação da construção e abertura da matrícula do imóvel (documento no qual consta descrição, características, metragem, histórico de compra e venda, e outras informações do imóvel), ele ainda não pode ser considerado o seu legítimo proprietário. Por isso, somente poderá transmitir os seus direitos de recebimento mediante apresentação da promessa de compra e venda do imóvel. Quando essa revenda ocorre antes do pagamento integral do valor do imóvel, a incorporadora deve comparecer na ocasião da transferência para anuência e aprovação do novo comprador.
seta Quem responde pela entrega do imóvel adquirido em planta: a Incorporadora ou a Construtora?
A responsabilidade de entrega do imóvel é da incorporadora, mesmo que uma construtora seja contratada para a realização das obras.
seta O que é carência para entrega do imóvel?
Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o prazo de conclusão da obra. A carência é um prazo adicional, usualmente de 6 meses, utilizado caso ocorra alguma eventualidade na execução do empreendimento.
seta Como se obtém a Matrícula de um imóvel?
A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu proprietário.
seta Como é calculado o ITBI?
Toda compra de imóvel exige o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e o registro do imóvel. Quando a aquisição é feita com um financiamento, deve-se registrar a garantia em nome do Agente Financeiro. O ITBI é cobrado pela Prefeitura local. Na cidade de Pelotas o ITBI é calculado em 2% sobre o valor do imóvel pago com recursos próprios e em 0,5% sobre o valor financiado.
seta O Comprador necessita registrar a escritura no Registro de Imóveis?
Não basta apenas ter uma promessa de compra e venda, ou mesmo uma escritura pública, é essencial que a escritura pública seja levada a registro no cartório do Registro de Imóveis. Essa colocação se justifica, pelo fato de que uma pessoa só é considerada realmente proprietária de um imóvel, quando levar a escritura para ser registrada e seu nome passar a constar nos livros do cartório de Registro de Imóveis. É fundamental que o novo proprietário nunca deixe de efetuar o Registro de Imóveis, é simples de fazer, e é a única segurança que esse possui sobre seu imóvel, afinal de contas, só é dono quem registra.
seta Como é o procedimento para o recebimento de um imóvel adquirido em planta?
Concluída a obra e após a liberação do Habite-se, a incorporadora responsável pela venda deve contatar o cliente para que o imóvel seja vistoriado. Realizada a vistoria, caso esteja tudo em conformidade e o imóvel quitado, o cliente poderá tomar posse. No caso de imóveis não quitados, o cliente deverá dar uma garantia de pagamento do saldo devedor e, após isso, poderá ter a posse do imóvel.
seta A que tributação o vendedor do imóvel está sujeito?
Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago através de DARF. Existe isenção de imposto caso o imóvel vendido tenha valor inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita Federal.
seta O cliente Comprador tem alguma despesa para comprar um imóvel pela Fuhro Souto?
Não diretamente pela empresa. A despesa do comprador refere-se à escrituração, taxas cobradas pela prefeitura na aquisição do imóvel e o reembolso de valor dos documentos emitidos para a segurança da transação (matrícula e certidões negativas).
seta Quanto custa deixar um imóvel para a Fuhro Souto vender?
Não custa nada. A Fuhro Souto não cobra qualquer valor para trabalhar a venda do seu imóvel.
seta Como funciona o sistema de corretagem em vendas?
O CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) estabelece que os honorários devidos pela intermediação de transações imobiliárias são de 6 a 8 %. Na Fuhro Souto Consultoria Imobiliária trabalhamos com 6%, que é pago pelo vendedor do imóvel no momento da celebração da venda.
seta Como o cliente deve proceder se pretende vender um imóvel e não sabe o seu valor de mercado?
Muito simples. O cliente deve procurar uma imobiliária idônea e solicitar avaliação do imóvel informando a intenção de deixar o mesmo à venda. Para solicitar avaliação de imóvel clique aqui


Financiamentos/FGTS
seta É possível financiar um imóvel sem ter carteira assinada?
Sim. O comprador pode comprovar tanto renda formal, como informal. Para obter financiamento o comprador deve comprovar que a sua renda está de acordo com o financiamento pretendido.
seta O que é necessário para adquirir um imóvel por Financiamento?
Ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, detentor de visto permanente no país;
Ser maior de 18 anos ou emancipado;
Possuir capacidade civil;
Possuir idoneidade cadastral;
Possuir capacidade de pagamento;
O comprador mais idoso, não pode ter mais de 80 anos.
seta Qual o valor que o Comprador pode financiar?
O valor da aprovação da carta de credito depende de análise da renda e dos comprometimentos financeiros do Comprador.
seta Qual é a taxa de juros do Financiamento?
A taxa de juros varia de acordo com a renda do Comprador e o perfil do imóvel pretendido.
seta Pode ser adquirido outro imóvel por Financiamento se o comprador já possuir um imóvel financiado?
Sim, desde que o Comprador comprove renda suficiente para assumir ambos os financiamentos.
seta O que é o Saldo Devedor?
O saldo devedor de um financiamento é a diferença entre o valor financiado e o valor total que já foi pago até o momento, ou seja, é o que resta a pagar de um financiamento. Esse valor é reajustado mensalmente segundo índices e taxas de juros definidos em contrato.
seta O que é o Saldo Residual?
É o que resta a mais ou a menos de um financiamento quando vencido o prazo contratado. Se o saldo é negativo (por exemplo, - R$847,00), o mutuário pagou a mais e deve receber a quantia de volta. Se positivo, o mutuário pagou a menos (por erros de cálculo) e ainda continua a dever ao credor.
seta É possível comprar um imóvel utilizando o FGTS?
Sim. O FGTS pode ser usado para compra à vista e para pagamento parcial ou integral de imóveis prontos. O uso do FTGS para esse fim é regulamentado e existem algumas condições para a realização da compra:
Não possuir outro imóvel, quitado ou financiado;
Morar ou trabalhar na localidade do imóvel;
Comprovar tempo de trabalho mínimo de 3 (três) anos sob regime do FGTS;
Avaliação do imóvel não superior a R$ 500.000,00.
seta Que tipo de imóvel residencial pode ser financiado?
Aquisição de imóveis novos ou usados;
Aquisição de terreno;
Aquisição de material de construção, para construção, reforma e ampliação de imóvel usado;
Imóvel na planta.
seta Em que momento o Comprador pode utilizar o FGTS para abater o saldo do imóvel financiado?
O FGTS pode ser usado de dois em dois anos, para abater o saldo devedor do financiamento (reduz parcela), ou reduzir o prazo do financiamento.
seta Pode ser utilizado o FGTS para abater o saldo devedor de um imóvel financiado de qualquer valor?
Não. O uso do FGTS para abatimento do saldo de devedor somente pode ocorrer para imóveis cujo valor não ultrapasse R$350.000,00.
seta Pode ser utilizado o FGTS para colocar em dia as parcelas em atraso de um Financiamento?
Não. Para qualquer utilização do FGTS, tanto para abatimento nas prestações quanto para amortização ou liquidação, as parcelas do financiamento devem estar rigorosamente em dia.
seta Pode ser usado o FGTS para adquirir imóvel para um familiar (pai, filho, irmão...)?
Não. É vedada a utilização do FGTS para aquisição de imóvel em nome de terceiros.
seta Quanto tempo leva para liberar o valor do Financiamento?
No mesmo dia em que o contrato é assinado, o valor do financiamento é depositado na conta corrente do vendedor. O valor depositado permanece bloqueado até 48h após o contrato do financiamento ser entregue novamente no Banco, depois de registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
seta O que acontece se o Comprador não pagar as parcelas do Financiamento?
O imóvel pertence ao comprador (mutuário), mas está alienado para o banco, no caso de não pagamento o Banco retoma o imóvel.
seta Pode o proprietário que possua fração de imóvel residencial quitado ou financiado, concluído ou em construção, utilizar o FGTS para adquirir outro imóvel?
Sim, desde que detenha a fração ideal igual ou inferior a 40%.
seta Pode o cônjuge separado, proprietário de imóvel residencial, concluído ou em construção, utilizar o FGTS na compra de outro imóvel?
Sim, desde que tenha perdido o direito de nele residir e atenda às demais condições necessárias para utilização do FGTS na compra do novo imóvel.
seta Pode o proprietário, que possui uma fração de imóvel residencial quitado ou financiado, comprar a fração remanescente do mesmo imóvel, com recursos do FGTS?
Sim, desde que figure na mesma escritura aquisitiva do imóvel como co-proprietário ou no mesmo contrato de financiamento. Neste caso particular, a detenção de fração ideal pode ultrapassar os 40%.
seta Pode utilizar o FGTS para compra de imóvel residencial quem for proprietário de lotes ou terrenos?
Sim, desde que comprovada a inexistência de edificação, através da apresentação do carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e matrícula atualizada do imóvel.
seta Pode o detentor de imóvel residencial recebido por doação ou herança utilizar o FGTS na compra de outro imóvel?
Sim, desde que o imóvel recebido por doação ou herança esteja gravado com cláusula de usufruto vitalício em favor de terceiros.
seta Pode ser utilizado FGTS para construção?
Sim, desde que a construção seja feita em regime de cooperativa ou consórcio de imóveis, ou que haja um financiamento com um agente financeiro, ou com um construtor (pessoa física ou jurídica). O construtor deverá apresentar cronograma de obra.
seta Pode ser utilizado o FGTS na aquisição e construção de imóvel misto, ou seja, aquele destinado à residência e instalação de atividades comerciais?
Somente para a fração correspondente à unidade residencial.
seta Onde o imóvel a ser adquirido deve estar localizado?
No município onde o adquirente exerça a sua ocupação principal; Quando se trata de município limítrofe ao município da ocupação principal ou; Município integrante da região metropolitana da qual faça parte o município da ocupação principal; No município em que o adquirente comprovar que já reside há pelo menos 1 ano, cuja comprovação é feita mediante a apresentação de, no mínimo 2 documentos simultâneos, tais como contrato de aluguel, contas de água, luz, telefone ou gás, recibos de condomínio, ou declaração do empregador ou de instituição bancária. O atendimento dos requisitos é exigido, também, em relação ao coadquirente, exceto cônjuge. Tratando-se de conviventes, a comprovação de um deles pode ser substituída pela declaração de ambos de que a identidade de endereço decorre de união não conjugal de natureza familiar, estável e duradoura, de conhecimento público.
seta O FGTS pode ser utilizado pelos cônjuges ou companheiros, independentemente do regime de casamento?
Sim, desde que aquele que não é adquirente principal compareça no contrato como coadquirente.
seta Em caso de separação judicial, mesmo na qualidade de titular do imóvel posso financiar outro e utilizar o FGTS?
Apenas se você tiver perdido o direito de residir no imóvel e cumprir todas as demais normas da CEF.
seta Supondo que um irmão possua 50% de um imóvel e o outro irmão possua os 50% restantes do mesmo imóvel. Um dos irmãos pode adquirir a fração do outro irmão utilizando o FGTS?
Sim, pois se trata do mesmo imóvel. Contudo, é necessário que o imóvel esteja enquadrado nas normas do FGTS.


Programa Minha Casa Minha Vida
seta Quem pode solicitar financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida?
Quem não possui financiamento habitacional pelo SFH – Sistema Financiamento da Habitação;
Quem não recebeu, a partir de 1º de maio de 2005, desconto pelo FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço em qualquer financiamento;
Quem não possui imóvel residencial.
seta O que é Subsídio?
É um beneficio concedido pelo governo para ajudar a comprar o primeiro imóvel, podendo chegar a R$ 17.000,00, e que será calculado individualmente de acordo com o perfil do comprador.
seta Quais os valores possíveis de Subsídio?
Quem ganha 3 salários recebe um subsídio aproximado de R$ 17.000,00;
Quem ganha 4 salários recebe um subsídio aproximado de R$ 10.000,00;
Quem ganha 5 salários recebe um subsídio aproximado de R$ 3.000,00;
Quem ganha 6 salários recebe um subsídio aproximado de R$ 2.000,00;
Para fazer uma simulação de financiamento e subsídio clique aqui
seta Qual é o valor máximo do imóvel financiado pelo Programa Minha Casa Minha Vida?
Essa limitação de valor varia de acordo com a cidade, mas para Pelotas o valor do imóvel não pode ser maior que R$ 130 mil.
seta O que é avaliado para que o financiamento seja aprovado através do Programa Minha Casa Minha Vida?
Documentos pessoais (Carteira de Identidade e CPF);
Ficha de cadastro habitacional;
Comprovação de renda formal ou informal;
IRPF – Imposto de Renda de Pessoa Física;
Análise cadastral;
Análise de risco de crédito e de capacidade de pagamento, que será realizada pela CAIXA, após a entrega dos documentos.
seta No Programa Minha Casa Minha Vida qual a porcentagem do imóvel que pode ser financiada?
O financiamento poderá ser de até 100% do imóvel. A entrada é opcional.
seta Como é pago o financiamento no Programa Minha Casa Minha Vida?
Em até 30 anos, com taxas de juros reduzidas, que variam conforme a renda da família. Para aquelas que ganham até cinco salários mínimos, a taxa será de 5% ao ano, mais a TR – Taxa Referencial. Já para aquelas que recebem entre cinco e seis salários, a taxa será de 6% ao ano mais a TR. Finalmente, famílias com renda entre seis e dez salários mínimos vão pagar uma taxa de 8,16% mais a TR.
seta Como serão calculadas as prestações?
A prestação inicial será calculada de acordo com a capacidade de pagamento da família e recalculada anualmente.
seta O que ocorre se o beneficiário perder o emprego durante o financiamento?
Uma novidade do Programa Minha Casa Minha Vida é o Fundo Garantidor, que refinancia parte das prestações, caso o beneficiário perca o emprego. O número máximo de prestações garantidas por esse fundo varia de 12 a 36, de acordo com a faixa de renda. Para ter acesso ao fundo, a pessoa deverá estar em dia com as prestações e ter pago pelo menos, as seis primeiras prestações.
seta De quanto pode ser o Financiamento?
O Financiamento pode chegar até 100% do valor do imóvel, devendo ser analisado caso a caso.


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