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Perguntas Frequentes

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Com objetivo de proporcionar aos clientes a oportunidade do conhecimento sobre questões relacionadas à Gestão Condominial, a Fuhro Souto disponibiliza aqui, perguntas frequentes e suas respectivas respostas.

Sobre:
  • Assembleias
  • Funcionários de Condomínios
  • Legislação
  • Obras e Manutenções
  • Penalidades e Despesas
  • Síndico


Assembleias
seta O que é uma Assembleia?
Assembleia é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembleia.
seta O que é Assembleia Geral Ordinária?
É a Assembleia realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.
seta O que é Assembleia Geral Extraordinária?
É a Assembleia realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo 1/4 dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.
seta O que é Assembléia Geral de Instalação de Condomínio?
É a primeira reunião dos condomínios juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da Incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.
seta Em que casos especiais pode ser realizada a Assembleia Geral Especial?
Ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
Para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.
seta Em que situações o Inquilino pode votar em Assembleias?
O Inquilino pode votar nas assembleias que envolvam despesas ordinárias. Nas assembleias que envolvam despesas extraordinárias ou situações especiais, como demolição, reconstrução, venda do prédio sinistrado, etc, o inquilino somente poderá votar no caso de ausência do proprietário e de seu representante.
seta As Assembleias devem ser realizadas somente dentro do Condomínio?
Não, pode ser realizado em outro lugar desde que os condôminos sejam avisados previamente do lugar e que não se trate de forma a dificultar o comparecimento dos condôminos.
seta As atas de Assembleias devem ser levadas ao cartório de títulos e documentos para registro?
A Lei não obriga o registro, salvo se a convenção assim determinar, contudo se faz necessário o registro destas atas para maior garantia das relações jurídicas entre condomínio e condôminos. A vantagem do registro de uma ata de assembleia é torná-la publica diante terceiros.
seta A Assembleia pode ser instalada caso a convocação não tenha sido feita a todos os condôminos?
A Assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a mesma.
seta A procuração para representação em Assembleia deve ter assinatura reconhecida em cartório?
A legislação civil em vigor dispensa o reconhecimento das assinaturas nas procurações, podendo a convenção do condomínio impor essa formalidade.
seta O Condômino inadimplente pode participar de votação em Assembleia?
A legislação civil em vigor determina que somente pode votar e participar das assembleias os condôminos que estiverem quites com as taxas condominiais.
seta O condômino pode ser representado nas Assembleias?
Quando o condômino não puder estar presente na Assembleia poderá mandar representante legal através de procuração que em seu nome vai discutir e votar em todos os itens da ordem do dia a menos que a procuração dê poderes específicos para um ou outro assunto.
seta O edital de convocação para uma Assembleia deve ser publicado em jornal?
Essa disposição quando inserida no texto da convenção do condomínio, na maioria dos casos é opcional, ou seja, opta-se pela publicação em jornal ou carta registrada dirigida a unidade, caso o condomínio tenha convencionado que as convocações serão feitas obrigatoriamente através da publicação em jornal poderá ser alterada a convenção com intuito de diminuir as despesas a cada nova assembleia, permanecendo apenas a forma de publicação em edital e/ou carta protocolada dirigida ao condômino ou atual morador.
seta O Síndico pode representar condôminos em Assembleia?
Qualquer pessoa pode representar o condômino em Assembleia. O síndico ou membros do conselho ou ainda, seus parentes não poderão representar o condômino somente se a convenção proibir que detenham poderes para discutir e votar em assembleia como representantes legais do proprietário da unidade autônoma.
seta Quando deve ser feita a primeira Assembleia Geral do condomínio?
Não há formalidade legal para a primeira Assembleia Geral do Condomínio, normalmente esta ocorre quando da entrega do condomínio pela construtora ou incorporadora, cuja pauta poderá constar a aprovação da minuta da Convenção e Regimento Interno. Caso não haja esta assembleia, poderão os condôminos representando 1/4 do condomínio convocar a primeira Assembleia.
seta Quando um assunto não estiver na ordem do dia poderá ser colocado em votação?
Todo e qualquer assunto a ser deliberado em assembleia deve constar da pauta do dia para que seja realmente votado. Na ordem do dia quando constar assuntos gerais, estes assuntos terão apenas o caráter de discussão, jamais caráter de decisão e sendo votado será passível de impugnação.
seta Quantas procurações podem estar nas mãos da mesma pessoa?
É preciso verificar se a Convenção do Condomínio determina um número máximo de procurações por pessoa. Sendo omisso o texto da convenção o importante é que nas assembleias as decisões sejam tomadas democraticamente. Logo, a lei não limita o número de procurações por pessoa. Entretanto deve-se verificar a convenção de cada condomínio, pois ela poderá fazer restrições quanto à utilização procurações.
seta Quantos dias o Edital de Convocação de uma Assembleia deve ficar no quadro de avisos ou local de circulação?
A convenção do condomínio define com quantos dias de antecedência deverá ser publicado o edital de convocação. Sendo omisso o texto da convenção deverá ser observada a forma de se convocar os que não residem no condomínio (carta registrada, protocolada, publicação em jornal, etc.) o prazo mínimo usual é de cinco dias úteis ou, menor prazo quando comprovada a urgência da assembleia. A legislação dispõe apenas que a assembleia é geral e todos devem tomar conhecimento, em tempo hábil, de que haverá uma assembleia.
seta Quem terá direito a voto quando Inquilino e Proprietário estiverem presentes na Assembleia?
O direito a voto pertence ao condômino proprietário que comparecer à assembleia, prevalecendo o seu voto em face do voto do locatário.
seta Caso a Convenção proíba a participação e/ou o voto do Inquilino nas Assembleias Gerais essa restrição tem validade?
A Convenção não pode ferir as leis hierarquicamente superiores, neste caso a Lei 8.245/91, artigo 83, Lei do Inquilinato, que instituiu o direito de participação do inquilino nas Assembleias, que não envolvam despesas extraordinárias, caso o proprietário não esteja presente. Qualquer disposição na Convenção contrariando a regra legal é nula e não poderá ser aplicada.


Funcionários de Condomínios
seta Como o Condomínio deve proceder caso o empregado abandone o emprego?
No caso de abandono de emprego por mais de 30 dias, o empregador através de sua administradora deve notificar o empregado para que compareça ao local de trabalho. Se comparecer e não justificar, fica caracterizada a desídia (faltas reiteradas ao serviço). O que enseja a dispensa por justa causa. Caso não compareça, o abandono de emprego fica configurado. A administradora neste pode fazer a notificação pelo correio com AR, telegrama ou pelo Cartório de Títulos e Documentos. Aviso pela imprensa não tem grande valor perante a Justiça do Trabalho.
seta É possível implantar o "banco de horas" (as horas extras trabalhadas em um dia serem compensadas com a diminuição em outro dia) para empregados em condomínios?
Não. Exceto se houver previsão em acordo ou convenção coletiva de trabalho.
seta O empregado que trabalha no horário noturno caso seja transferido para o horário diurno, perde o direito ao adicional noturno?
O empregado perde o adicional, caso seja transferido para o horário diurno. No entanto é importante que o empregador obtenha a anuência do mesmo por escrito, caso contrário a mudança de horário não será lícita, por ferir o artigo 468 da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT. É devido o adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22h de um dia e às 5h do dia seguinte. Esse adicional é de 20% (vinte por cento) sobre a remuneração do trabalho diurno.
seta Quantas horas de descanso deve haver entre uma jornada de trabalho e outra?
Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas consecutivas para descanso.
seta O trabalho realizado em dia feriado não compensado é pago de que forma?
A cláusula pertinente ao trabalho em domingos e feriados (folgas trabalhadas) da Convenção Coletiva de Trabalho dos Empregados em Edifícios e Condomínios determina a remuneração em dobro do trabalho em domingos e feriados não compensados, sem prejuízo do pagamento do repouso remunerado, desde que, para este, não seja estabelecido outro dia pelo empregador.
seta O Empregado que se afastar por motivo de doença, tem o direito de correção salarial igual àquele obtida por outros funcionários, após seu retorno ao trabalho?
A legislação determina que o empregado afastado por motivo de doença tem direito à correção salarial que, em sua ausência, tenha sido concedida à categoria a que pertença.
seta É possível desistir após ter dado Aviso Prévio ao Empregado?
Existe tal possibilidade, pois a rescisão se torna efetiva somente depois de expirado o respectivo prazo. Mas se a parte notificante reconsiderar o ato antes de seu término, a outra parte pode aceitar ou não a reconsideração e, caso aceite, o contrato continuará vigorando como se não tivesse havido o aviso prévio. O aviso prévio é em princípio de 30 (trinta) dias corridos.
seta Qual é o prazo para pagamento da remuneração das férias e abono solicitados?
O pagamento da remuneração das férias e do abono será efetuado até dois dias antes do início do respectivo período.
seta Quantas vezes o empregado pode faltar ao serviço sem perder o direito às férias?
Após cada período de doze meses de vigência do contrato de trabalho, o empregado terá direito às férias, na seguinte proporção, conforme a CLT.
30 dias corridos, quando não houver faltado ao serviço mais de 5 vezes;
24 dias corridos, quando houver tido de 6 a 14 faltas;
18 dias corridos, quando houver tido de 15 a 23 faltas;
12 dias corridos, quando houver tido de 24 a 32 faltas.
seta Como deve ser remunerado o folguista?
A forma de pagamento do folguista recomenda-se que seja contratado por hora a fim de facilitar o cálculo de sua remuneração, posto que proporcional às horas trabalhadas. A base de cálculo é aquela estabelecida pela Convenção Coletiva de Trabalho vigente durante o período do contrato de trabalho.
seta Condomínio pode contratar empresas que prestam serviço de mão de obra? (porteiro, zelador...)
A atual legislação permite tal prática. Contudo, recomenda-se que, na contratação, o Condomínio exija da empresa de terceirização um cadastro completo contendo as certidões negativas de débitos junto à Previdência Social e FGTS, além de fazer constar em contrato cláusula de obrigatoriedade em fornecer, mensalmente, comprovantes de quitação dos encargos sociais e trabalhistas, posto que, em caso de inadimplência da empresa contratada, o tomador dos serviços será responsável subsidiário dos encargos sociais e das obrigações trabalhistas referentes aos trabalhadores que prestam serviços em suas dependências.
seta O empregado do condomínio pode prestar serviços a um morador, fora de sua jornada normal de trabalho sem que isso seja entendido como hora extra?
Sendo um contrato de trabalho diverso daquele contraído com o condomínio, poderá o empregado ser contratado pelo morador (condômino), desde que distintos os horários e, como já dito, sendo outro contrato de trabalho, não há que se falar em horas extras.


Legislação
seta Qual a Lei que regula questões em Condomínio?
A lei básica que regula o condomínio é a 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) e na Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, que trata das locações residenciais. Para conhecer a Lei do Condomínio na íntegra clique aqui
seta Além da lei específica, existem outras normas que o morador deve observar no Condomínio?
Sim. Além da legislação mencionada na questão anterior, o condômino deve observar a convenção de condomínio e o regulamento interno (caso este já não esteja na própria convenção). Esta convenção deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos, não ser contrária a legislação específica, elaborada por escrito e registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Vale ressaltar que o regulamento interno, assim como a própria convenção, devem ser observadas por todos (funcionários, visitantes, etc) e não somente aos ocupantes das unidades.
seta O que é a Convenção Condominial?
É o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembleia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.
seta O que deve conter na Convenção de Condomínio?
A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:
Discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
Definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;
Discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;
Forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;
Atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;
Modo e prazo de convocação das assembleias, bem como o quorum mínimo exigido;
Forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;
Forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;
Definição das funções do conselho consultivo.
seta A Convenção do Condomínio pode ser alterada a qualquer tempo?
Todas ou quaisquer das cláusulas de uma Convenção podem ser alteradas em Assembleia Geral Extraordinária, previamente convocada para este fim, respeitado o voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.
seta O que é Fração Ideal?
Fração Ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).
seta Como saber qual é a Fração Ideal de terreno de cada unidade?
Para encontrar a fração ideal de cada unidade, deve-se dividir a metragem quadrada da unidade pelo total da metragem quadrada construída.
seta O que é Regimento Interno?
São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, inquilinos, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembleia Geral.
seta O Regimento Interno deve ser aprovado em Assembleia?
O Regimento Interno representa o conjunto de normas e procedimentos relativos a situações corriqueiras do Condomínio, regulamentando o comportamento dos moradores e freqüentadores, ainda, disciplinando a utilização das áreas comuns, portanto, deve ser aprovado pela Assembleia, com o "quorum" estabelecido pela Convenção para aprovação do Regimento Interno.
seta O Regimento Interno pode ser alterado a qualquer tempo?
O Regimento Interno deve ser alterado para garantir sua eficácia e adaptação às novas condições que vierem a se apresentar no Condomínio, desde que devidamente aprovada pela Assembleia Geral com o "quorum" de 2/3 dos votos dos condôminos.
seta Quando o Regimento Interno for contrário à Convenção qual deles deve ser obedecido?
Temos como norma condominial principal e hierarquicamente superior, a Lei n. 10.406/2002, seguindo a lei está a Convenção do Condomínio regularmente aprovada e registrada em Cartório de Registro de Imóveis, que determinará os direitos e obrigações e demais regras especiais. Segue a esta hierarquia o Regimento Interno que sendo contrário às regras legais ou convencionadas, será passível de nulidade e não aplicável no âmbito do Condomínio. Portanto, sempre que o Regimento Interno for contrário a Convenção, prevalece às regras desta.
seta Regulamento Interno pode proibir a permanência de animais no Condomínio?
 Regulamento Interno pode proibir a permanência de animais no Condomínio?Condomínio não pode proibir a permanência de animais domésticos em área exclusiva. Já o morador que tiver animais em sua unidade deverá tomar certas cautelas quanto à saúde do animal, adotar regras básicas de higiene e não colocar em risco a segurança dos moradores, empregados e visitantes do Condomínio. Deve o Condomínio baixar normas estabelecendo regras para convivência ou circulação destes animais em áreas comuns, tais como circular somente no colo do dono, usar elevador de serviço, o uso de coleira, focinheira. Ainda, pode o Condomínio pedir atestado de vacinação dos animais.
seta Quais são as atribuições do Conselho Consultivo?
O Conselho Consultivo funciona como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas. Diante disto, a função primordial do conselho é ajudar o síndico na solução dos problemas coletivos do condomínio bem como as outras que se encontrem descritas na convenção como, por exemplo, fiscalizar seus atos.
seta Quem pode ser Conselheiro do Condomínio?
A Lei 10.406/2002 faculta ao condomínio a instituição de um Conselho Fiscal, composto por três membros, eleitos em assembleia geral, podendo a Convenção restringir a participação de membros não condôminos no conselho, situação recomendável. No entanto, importante que a Convenção mantenha o Conselho Consultivo com função de Conselho Fiscal, dentro dos parâmetros estabelecidos pela Lei 4.591/64, que determinava que apenas podem fazer parte do conselho os condôminos proprietários.
seta Que áreas em um Condomínio são consideradas Áreas Comuns?
São as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, Play-Ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d'água,...


Obras e Manutenções
seta É permitida a construção ou obras no Condomínio?
Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e exigências municipais, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. Para alteração nas áreas de uso comum é necessária a aprovação de todos os condôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria.
seta O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do Edifício?
Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembleia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.
seta Pode um Condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?
A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.
seta Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do Edifício?
 Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do Edifício?Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.
seta Como o Síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?
O síndico em conjunto com a administradora deve providenciar no mínimo três orçamentos para efetuar os reparos necessários. Em seguida a obra poderá ser contratada, visando evitar atritos entre condôminos e o aumento de consumo de água.
seta A colocação de antenas nas janelas do edifício é considerada uma alteração de fachada?
 A colocação de antenas nas janelas do edifício é considerada uma alteração de fachada?A questão das pequenas antenas de transmissão, tipo parabólica digital instaladas em janelas e sacadas, visivelmente altera a fachada, deve ser mantido o cuidado de aprovação em Assembleia, porém com quorum qualificado pela unanimidade, uma vez que poderá ferir o conjunto arquitetônico da edificação.
seta A colocação de ar-condicionado na fachada do edifício é considerada uma alteração de fachada?
Alguns doutrinadores entendem que a colocação de aparelhos de ar-condicionado não constitui alteração de fachada, não havendo, portanto, motivo para proibir. No entanto, ao serem instalados tais equipamentos, deve-se seguir um padrão previamente aprovado pela Assembleia Geral do Condomínio e quorum de unanimidade, bem como das especificações ditadas pela Prefeitura.


Penalidades e Despesas
seta Como deve ser cobrado no caso de atraso no pagamento do Condomínio?
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, de acordo com o artigo 1.336, § 1.º do Código Civil.
seta Existe cobrança de multas em Condomínio?
Sim, de acordo com o Código Civil, o condômino que realizar obras que comprometam a segurança da edificação, alterem a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas, não der às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por 2/3 no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Vale ressaltar que o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
seta Qual o objetivo das multas?
Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembleia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico ou administradora efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.
seta O Condômino que tiver conduta anti-social pode ser multado?
Sim, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente a dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembleia, conforme disposto no artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil.
seta O que são Despesas Extraordinárias e Ordinárias, e a quem cabe cada uma delas?
As despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras relacionadas à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, por exemplo, pinturas de laterais, fachadas, esquadrias de portas e portões de acesso, poços de ventilação e iluminação, reformas de pisos de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e constituição de fundo de reserva, cabendo exclusivamente ao proprietário do imóvel. As despesas ordinárias são aquelas referentes à limpeza, manutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum, cabendo exclusivamente ao morador da unidade (proprietário ou inquilino). A reposição do fundo de reserva, total ou parcial, cabe ao inquilino.
seta A divisão das Despesas e o voto serão por fração ideal de terreno?
Tanto as despesas comuns do condomínio (ordinárias e extraordinárias), como o voto poderão ser calculados de acordo com a fração ideal do terreno, salvo determinação expressa em contrário na convenção.
seta Um Condomínio misto de área residencial e comercial tem despesas separadas? A Despesa de manutenção do elevador será suportada por todos mesmo que a área comercial dele não se utilize?
A convenção do condomínio deve determinar a forma de rateio das despesas, de modo a incluir aquelas despesas que serão rateadas entre todas as unidades, incluindo as lojas ou unidades comerciais. A forma mais justa é de que todas as despesas que venham a beneficiar as unidades comerciais sejam rateadas entre estas, exceto as despesas referentes a serviços ou bens de que não se utilize, a exemplo dos elevadores.
seta Existe reajuste para Contribuições Condominiais?
A assembleia é soberana para determinar a forma e o valor a ser arrecadado, em função de seus gastos apurados ou previstos. Não existe em lei, nenhuma forma de reajuste automático para as contribuições condominiais.
seta O que é Fundo de Reserva e a quem cabe o seu pagamento?
É o valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.
seta O Condomínio responde por Furto ou Danos ocorridos na garagem?
Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:
Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);
Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado.
seta O número do apartamento do Condômino inadimplente pode ser colocado no demonstrativo financeiro do Condomínio?
Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.
seta Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?
Não existe prazo definido em lei para a propositura da medida judicial, cabendo aos demais condôminos decidirem sobre o período que julgam razoável, para que o síndico tome as devidas providências.
seta Quem responde pelas dívidas de Condomínio deixadas pelo Inquilino?
A obrigatoriedade do pagamento da taxa de condomínio pelo inquilino deriva da Lei 8.245/91 - Lei do Inquilinato - que define quais as despesas ordinárias e extraordinárias, aquelas devidas pelo inquilino e estas devidas pelo proprietário. No entanto se o inquilino deixar de pagar a taxa de condomínio, pode o proprietário ingressar com ação judicial em face do inquilino por descumprimento de obrigação legal e contratual, se não o fizer e a dívida permanecer o proprietário do imóvel responde pela dívida.


Síndico
seta Quem pode ser Síndico?
O síndico é o representante legal do condomínio. Pode ser morador da edificação ou não, pessoa física ou jurídica, eleito na forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição.
seta Qual o papel do Síndico?
Cabe ao síndico administrar os interesses e negócios do condomínio.
seta O Síndico eleito pode ser destituído?
Sim. De acordo com o Código Civil, no artigo 1.349, o síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído em assembleia específica para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.
seta Em caso de destituição do Síndico, haverá nova eleição?
A princípio, na mesma Assembleia que destituiu o síndico realiza-se a eleição para um novo síndico, posto que o condomínio não pode ficar sem representante legal que, em nossa legislação, é reservado ao síndico, salvo se a convenção dispuser que haverá um substituto interino até o final do mandato ou até nova eleição.
seta O que está incluso na Responsabilidade Civil do Síndico?
Reembolso de despesas pelas quais o Sindico vier a ser civilmente responsável, por danos involuntários, ocorridos durante a vigência do contrato e em decorrência do descumprimento de suas obrigações funcionais, negligências, erros, ou omissões por ele cometidas no estrito exercício de suas funções e dos quais resultem danos aos condôminos ou a terceiros.
seta O Síndico é obrigado a contratar o seguro do edifício?
Quanto ao seguro da edificação o artigo 1.346 da Lei civil diz que o condomínio é obrigado a contratar seguro contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, tratando-se de despesa ordinária do condomínio. Assim, cabe ao representante legal do condomínio (o síndico) contratar o seguro da edificação e promover o rateio dessa despesa.
seta Qual a remuneração do Síndico?
A Convenção do Condomínio define se cabe remuneração ao síndico. Na omissão da Convenção a assembleia geral decide, já fixando o valor da remuneração no momento da eleição seja um valor fixo ou variável conforme despesas do condomínio (um percentual das despesas do mês findo) ou determinando que o síndico vai apenas eximir-se das despesas comuns, a título de remuneração mensal.
seta Quais motivos podem ser considerados impedimentos para o condômino se candidatar à função de síndico ou conselheiro?
A lei não exige que o síndico seja condômino, sendo possível, entretanto, que a Convenção estabeleça outras condições. Recomenda-se, contudo, que os candidatos a síndico estejam em dia com suas obrigações condominiais e sem impedimentos legais para movimentar conta em banco, quando este for morador do condomínio. Em caso de pessoa jurídica deve apresentar credibilidade dentro do mercado em que atua. Quanto aos conselheiros consultivos, estes devem ser condôminos e respeitar as normas do Regimento Interno e Convenção, sendo que para o conselho fiscal o Código Civil não exige a qualidade de condômino, podendo igualmente a convenção estabelecer restrições quanto aos candidatos a esse cargo.
seta Quem deve assumir no caso de renúncia do Síndico?
A renúncia, tal qual a destituição do síndico deve atender as formalidades previstas na Convenção, sendo que será substituído pelo subsíndico, se houver e se a Convenção determinar, ou em caso de omissão do texto convencionado, deve ser convocada uma assembleia para suprir a vacância do cargo, através de eleição com mandato complementar ou novo mandato.
seta Quando um Condômino solicita ao Síndico que convoque uma Assembleia, caso não seja atendido o pedido qual é o procedimento a ser tomado?
Os Condôminos podem convocar desde que haja um quorum mínimo de 1/4, devendo constar no Edital de Convocação, a assinatura dos mesmos, bem com a respectiva pauta do dia para deliberação. 


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