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Perguntas Frequentes

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Aprenda com a Fuhro!
Com objetivo de proporcionar aos clientes a oportunidade do conhecimento sobre questões relacionadas à Locação de Imóveis, a Fuhro Souto disponibiliza aqui, perguntas frequentes e suas respectivas respostas.

Sobre:
  • Contrato de Locação
  • Locação Vigente
  • Desocupação


Contrato de Locação
seta Qual Lei regula as Locações de imóveis urbanos?
A lei básica das locações é a Lei Federal 8.245, de 18 de Outubro de 1991. Para conhecer a Lei do Inquilinato na íntegra clique aqui
seta Quais os itens básicos de um Contrato de Locação?
Nome, endereço e qualificação do proprietário (locador), inquilino (locatário) e fiador, se houver;
Descrição e endereço do imóvel objeto do contrato de locação;
Valor do aluguel, índice de reajuste, bem como a periodicidade deste que deverá ocorrer anualmente, conforme a Lei 9.069/95;
Local onde serão efetuados os pagamentos dos aluguéis;
Garantia apresentada pelo inquilino (fiador, título de capitalização ou seguro fiança);
Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
Período de vigência do contrato de locação;
Termo de vistoria, no qual deverá constar a descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel devendo ser realizado antes do ingresso, e, após a saída do inquilino no imóvel;
Para garantia do que for ajustado, o contrato deve ser firmado por escrito e assinado por duas testemunhas, podendo ser registrado em Cartório.
seta Que cuidados devem ser tomados para a assinatura do Contrato de Locação?
O contrato deve ser lido na presença de testemunhas qualificadas e das partes. Guarde uma via original e verifique se todas as assinaturas têm firma reconhecida.
seta Qual a duração de um Contrato de Locação Comercial?
O contrato de Locação Comercial tem como prazo mínimo de 12 (doze) meses, podendo ser estendido de acordo com o interesse das partes.
seta Qual a duração de um Contrato de Locação Residencial?
A Lei 8.245/91 sugere o prazo de 30 (trinta) meses para contrato de Locação Residencial.
seta Quais são os deveres do Proprietário (locador)?
Entregar o imóvel em condições de uso;
Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
Participar ao inquilino através da vistoria a descrição do estado do imóvel;
Providenciar a quitação dos impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
seta Como funciona o Contrato de Temporada?
O Contrato de Temporada, é um contrato firmado por curtos períodos, de 1 a 3 meses. Neste caso não há necessidade de apresentação de Fiador, pois o aluguel é pago antecipadamente, sendo necessário a apresentação de um cheque caução que corresponda a 3 vezes o valor de aluguel. Lembrando que o interessado deve consultar os imóveis passíveis de locação por temporada.
seta Quais são os deveres do Inquilino (locatário)?
Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;
Restituir o imóvel no final da locação no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
Comunicar ao proprietário via administradora o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este;
Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário a forma interna ou externa do imóvel;
Entregar ao proprietário via administradora os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, inquilino;
Pagar as despesas de telefone, consumo de energia elétrica, gás, água e esgoto;
Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
Pagar as despesas ordinárias de condomínio.
seta O que o Inquilino necessita para Alugar um imóvel?
É necessário que o Inquilino escolha o imóvel, reserve-o e apresente Carteira de Identidade, CPF, Comprovante de Renda (ou Comprovante de Matrícula sendo ele estudante) e escolha uma das modalidades de garantia. Para conhecer a documentação necessária em detalhes clique aqui.
seta O Inquilino pode ser menor de idade?
Sim. Desde que comprove emancipação.
seta Estudantes podem ser Inquilinos na Fuhro Souto?
Claro, basta que apresentem cópia da Carteira de Identidade, CPF, Comprovante de Matrícula e escolha uma das modalidades de garantia.
seta Quem pode ser Fiador se o Inquilino for estudante?
Qualquer pessoa que tenha a documentação exigida, porém, se o fiador não for parente de primeiro grau do Inquilino, o mesmo deve apresentar cópia da documentação dos pais, os quais também constarão em contrato.
seta Quando começa a vigorar o Contrato de Locação?
O prazo de locação válido é aquele previsto no contrato, seu início deve constar expressamente como a data de início da locação, sendo que nessa data, o inquilino deve estar na posse do imóvel, com suas chaves.
seta Quanto tempo leva a locação de um imóvel na Fuhro Souto?
Levando em conta o momento que o imóvel é visitado (escolhido) até o momento da entrega das chaves o tempo médio é de 48 horas, no entanto este tempo pode variar de acordo com a agilidade do cliente em apresentar a documentação e conseguir as assinaturas e também de acordo com a disponibilidade do imóvel que está sendo locado (realização de vistoria).
seta Em que momento as chaves do imóvel são entregues?
As chaves são entregues após o recebimento na imobiliária do contrato e laudo de vistoria, rubricado em todas as folhas e assinado por autenticidade, por todas as partes envolvidas (inquilinos e fiadores), juntamente com a documentação original necessária.
seta É possível Alugar um imóvel sem a apresentação de Fiador?
Sim. O inquilino pode utilizar outras modalidades de garantias apresentadas na próxima questão.
seta Quais as modalidades de garantia são oferecidas pela Fuhro Souto para o Inquilino alugar um imóvel?
Fiador;
Fiador Interestadual;
Título de Capitalização;
Seguro Fiança.
seta Quais são as garantias exigidas para o Fiador?
Um fiador sem restrição cadastral, com renda compatível com a locação e com imóvel em qualquer cidade do território nacional livre de ônus. Ainda assim, entre em contato conosco para que analisemos o seu caso individualmente.
seta Quais as obrigações e responsabilidades do Fiador?
O Fiador é o principal responsável pelo Contrato de Locação, cabendo a ele o cumprimento de todas as cláusulas contratuais, até a entrega efetiva das chaves do imóvel.
seta O Fiador precisa ser da cidade na qual o imóvel está sendo alugado?
Não. O Fiador, tendo a documentação necessária para locação pode ser de qualquer parte do país. Caso o Fiador seja de fora da cidade, a imobiliária pode encaminhar o contrato por e-mail, e após impresso pelo Fiador e devidamente assinado em cartório por autenticidade o mesmo retorna à imobiliária via sedex. Para conhecer melhor o Fiador Interestadual clique aqui.
seta Existe alguma facilidade para o envio de documentação para Locação?
Sim. A documentação pode ser encaminhada via fax, via e-mail ou pelo correio. Lembrando que registro de imóvel e negativa cível precisamos de originais ou cópias autenticadas.
seta Como funciona o Título de Capitalização?
O inquilino negocia com a imobiliária o valor da garantia e adquire um Título de Capitalização, garantindo a locação negociada, através de documento de vinculação de caução. O valor do Título de Capitalização gira em torno de 10 vezes o valor do aluguel, sendo pago através ficha de compensação no banco de sua preferência. Para conhecer melhor o Título de Capitalização clique aqui.
seta Como funciona o Seguro Fiança?
O Inquilino deve preencher as fichas cadastrais e entregar na imobiliária, que juntamente com a documentação exigida será encaminhada à seguradora, que após análise sendo aprovada, efetua-se o pagamento de um valor (que não passa de 2 vezes o valor do aluguel) garantindo assim a fiança. Para conhecer melhor o Seguro Fiança clique aqui.
seta O Título de Capitalização, ou Seguro Fiança substituem o pagamento do aluguel?
Não. Tanto o Título de Capitalização, quanto o Seguro Fiança não são antecipações dos valores de aluguel, sendo apenas uma facilidade para quem não possui fiador, e/ou não quer envolver terceiros na locação.
seta Um Inquilino consegue alugar um imóvel residencial somente por 12 (doze) meses?
O contrato de Locação Residencial de acordo com a legislação em vigor será de 30 (trinta) meses, porém pode-se tentar negociar com o proprietário via administradora e incluir uma cláusula de isenção de multa após 12 (doze) meses de contrato.
seta Quando são realizadas as Vistorias do imóvel e para que elas servem?
As vistorias são realizadas em duas oportunidades: na ocupação e na desocupação do imóvel. Servem para registrar as condições de entrega ao inquilino e de devolução ao proprietário, preservando o estado de conservação do mesmo.
seta Podem ser retirados os documentos que o Inquilino e o Fiador entregam quando da locação?
Não, os documentos ficam fazendo parte dos arquivos (registros) da locação. Se necessário a imobiliária pode fornecer cópias.
seta Qual o índice e o prazo de reajuste do valor do aluguel nos Contratos de Locação?
Os contratos de Locação são indexados pelo IGP-M, tendo reajustes anuais.
seta O que é o IGP-M?
O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é calculado pela Fundação Getúlio Vargas e divulgado no final de cada mês. Para maiores informações sobre o índice e acompanhamento de sua variação clique aqui.


Locação Vigente
seta Como é feito o pagamento de aluguel?
O aluguel é pago via boleto bancário encaminhado no endereço do imóvel, podendo ser pago em qualquer agência lotérica até o vencimento ou nos bancos.
seta Quando o Inquilino paga o primeiro aluguel?
O primeiro pagamento de aluguel ocorre geralmente 30 dias após a locação, ou no próximo dia 5 após a assinatura do contrato (não fechando 30 dias de locação, o aluguel será cobrado proporcionalmente).
seta  O que é preciso para transferir ou modificar Fiador?
Para mudar o Fiador, basta que o inquilino apresente a documentação exigida do novo Fiador, como fizera no início da Locação. Se o novo fiador apresentado preencher os requisitos exigidos, basta fazer um pedido de adendo contratual mencionando esta alteração.
seta O que é preciso para transferir ou modificar Inquilino?
Para mudar o Inquilino, além da rescisão do contrato atual, o novo inquilino precisa apresentar a documentação exigida e possuir as qualificações.
seta Como o Inquilino pode obter uma 2ª via do boleto de aluguel?
A 2ª via de boleto pode ser obtida a partir do 1º dia de cada mês, na imobiliária, ou gratuitamente através do link "Área restrita ao Cliente" deste site. Para maiores esclarecimentos sobre o procedimento para emissão da 2ª via de boleto via site, enviar mensagem para boletoaluguel@fuhrosouto.com.br
seta Como o Inquilino deve proceder se ao receber o boleto, tiver dúvidas sobre os valores cobrados?
Em caso de dúvidas o Inquilino deve antes do vencimento do boleto, manter contato por e-mail, por telefone, ou direto na imobiliária para esclarecimentos.
seta Como o Inquilino deve proceder se estiver enfrentando dificuldades no pagamento do aluguel?
As dificuldades neste sentido só poderão ser resolvidas através de diálogo com o proprietário por intermédio da administradora, pois só um acordo com o proprietário poderá solucionar questões deste tipo.
seta O Proprietário pode vender o imóvel durante a vigência do Contrato de Locação?
Sim. O proprietário que pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferência na compra. Se não feita a comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência.
seta É possível negociar o reajuste do aluguel inferior ao que o índice determina, ou até mesmo ter redução no valor do aluguel?
Os índices podem ser acertados livremente optando-se por aquele que melhor convier às partes. Quanto à redução do aluguel, isso é possível desde que haja consentimento por parte do proprietário e as partes pactuem tal redução.
seta Como o Inquilino deve proceder se o imóvel alugado apresentar problemas estruturais?
Os problemas estruturais do imóvel devem ser comunicados à administradora sempre de forma escrita e devidamente protocolada, sob pena de não ser considerada válida.
seta O Inquilino poderá alterar as características do imóvel?
O inquilino não poderá realizar modificações internas ou externas no imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário.
seta Se o Inquilino efetuar alguma benfeitoria no imóvel, terá direito ao reembolso do que gastou?
Salvo estipulação contratual em contrário, as benfeitorias necessárias efetuadas pelo inquilino, mesmo que sem autorização do proprietário, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. As benfeitorias efetuadas a título de embelezamento não são indenizáveis e poderão ser retiradas ao término da locação, desde que não afete a estrutura e substância do imóvel.
seta Como o inquilino deve proceder se discordar em alguns aspectos em relação à vistoria de ocupação?
Havendo alguma divergência em relação à vistoria de ocupação, devem ser estas relacionadas e entregues ao nosso setor de vistoria num prazo máximo de 48h após a entrega das chaves, para que tais divergências sejam conferidas e incluídas (se necessário) em um adendo de vistoria.
seta Que despesas cabem ao Proprietário e que despesas são de responsabilidade do Inquilino?
As despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras relacionadas à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, por exemplo, pinturas de laterais, fachadas, esquadrias de portas e portões de acesso, poços de ventilação e iluminação, reformas de pisos de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e constituição de fundo de reserva, cabendo exclusivamente ao proprietário do imóvel. As despesas ordinárias são aquelas referentes à limpeza, manutenção e conservação dos equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e dependências de uso comum, cabendo exclusivamente ao morador da unidade (proprietário ou inquilino). A reposição do fundo de reserva, total ou parcial, cabe ao inquilino.
seta Os impostos e taxas devidos ao município são obrigações do Inquilino ou Proprietário?
Os impostos e taxas devidos ao município são de responsabilidade do proprietário, podendo correr por conta do inquilino, mediante cláusula expressa em contrato de locação.
seta O Contrato de Locação se extingue no caso de falecimento de uma das partes?
Em caso de falecimento de qualquer das partes, o contrato prossegue com o cônjuge, o concubino(a) ou os herdeiros.
seta Um contrato residencial ou comercial que tenha prazo na forma da lei, após cumprido pelo Inquilino, precisa-se fazer novo contrato, se o mesmo quiser continuar a locação?
Tomando-se como exemplo o contrato de 30 meses na locação residencial. Se findo o contrato de locação, o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, presumir-se a prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo mantidas as demais cláusulas ou condições do contrato. No entanto, nada impede que se faça novo contrato escrito.
seta Como o Fiador deve proceder no caso de desejar se exonerar do Contrato de Locação?
O Fiador deve procurar o Inquilino comunicando a sua intenção, para que ele apresente novo fiador qualificado para a continuidade da locação. Somente nesta circunstância o Fiador pode sair da responsabilidade.


Desocupação
seta É possível o Inquilino desocupar um imóvel residencial antes do prazo de 30 (trinta) meses?
O inquilino pagará a multa contratual proporcional ao tempo que ficou no imóvel, a não ser que o proprietário concorde em não recebê-la. Entretanto, existe uma situação prevista em lei que permite ao inquilino desocupar o imóvel a qualquer tempo independente do prazo contratual decorrido, o qual seja: Mediante prova documental de sua transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquelas do início do contrato, devendo, no entanto, para isso notificar por o proprietário com prazo mínimo de 30 (trinta) dias.
seta Quais os casos em que o proprietário poderá pedir desocupação para contrato inferior a 30 meses?
Extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
Uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
Uso residencial de ascendentes ou descendentes, que não disponham de imóveis próprios;
Demolição e edificação;
Realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.
seta Sob quais condições o proprietário pode iniciar uma ação de despejo contra o Inquilino?
Em decorrência de prática de infração legal ou contratual.
Por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.
Para realização de reparos urgentes determinados pelo poder público.
Pelo instituto da denúncia vazia.
Por mútuo acordo. Quando pactuada a desocupação por escrito, com antecedência mínima de 06 (seis) meses.
Em decorrência da extinção do Contrato de Trabalho.
Para uso próprio, de seu cônjuge, ou de seu companheiro.
Para uso residencial de descendentes ou ascendentes que não tenham imóvel próprio.
Para reformas (desde que obedecidas às condições legais para a referida tomada).
Outros casos previstos em Lei superveniente ao início de vigência da Lei 8.1245/91.
seta Qual o procedimento do Inquilino para entregar um imóvel?
O inquilino, fiador ou representante legal deve através da administradora, notificar por escrito a sua intenção de desocupar o imóvel com antecedência mínima de 30 dias e providenciar conta final de energia elétrica (CEEE). Vencido o prazo, o inquilino deve desocupar o imóvel. O inquilino, fiador ou representante legal deve se dirigir ao Setor de Vistorias da imobiliária com as chaves e a conta final de energia elétrica e assinar o termo de entrega das chaves, momento em que será agendada a vistoria de desocupação em um prazo máximo de 48h úteis. Nessa oportunidade, deve ser informado telefone, e-mail e novo endereço para correspondência (se não tiver novo endereço, fornecer endereço de familiar, ou ficará informado o endereço do fiador). Para o encerramento efetivo do contrato de Locação, deve ainda o inquilino fazer o acerto final atentando para a vistoria de desocupação do imóvel. Somente depois de atendidas todas essas formalidades legais é que estarão o Inquilino e Fiador exonerados das responsabilidades da Locação.
seta O Inquilino desocupando e entregando as chaves do imóvel antes do prazo de 30 dias após a notificação, paga o valor do aluguel até fechar os 30 dias?
Sim. Até concluir os 30 dias da notificação, ou até deixar o imóvel nas condições em que recebeu, caso este prazo ultrapasse o prazo final da notificação.
seta Alguém diferente do Inquilino pode acompanhar a Vistoria de Desocupação?
Sim. Basta que o nome desta pessoa seja informado e registrado no termo de entrega das chaves.
seta Como proceder se após a Vistoria de Desocupação ainda persistirem pendências?
A imobiliária pode encaminhar orçamentos de material e mão-de-obra de nossos prestadores com qualidade, agilidade e garantia dos serviços. Este é o procedimento mais indicado, pois o cliente se isenta da responsabilidade da execução bem feita dos serviços. Se preferir pode retirar as chaves e cópia do laudo da vistoria com as pendências para realizar o serviço sob sua responsabilidade e após a conclusão, devolver as chaves para a realização de uma nova vistoria.
seta Quais as formas de pagamento dos reparos/manutenções realizados através dos prestadores indicados pela imobiliária após a Vistoria de Desocupação?
Normalmente o pagamento é à vista, mas em determinados casos pode ser negociado com 50% na autorização dos serviços e o saldo restante na conclusão dos serviços.
seta Como proceder para pagar os dias de aluguel e taxas referentes ao período de desocupação?
Pode ser enviado boleto para o endereço de correspondência citado no termo de entrega de chaves, enviado por e-mail, ou o cliente providencia a busca da 2ª via de boleto na imobiliária.
seta Os valores para reparos/manutenções do imóvel podem ser pagos com o Título de Capitalização?
Sim é possível, desde que seja pactuado na imobiliária em concordância com o proprietário e com prestador de irá realizar os serviços.
seta Quanto tempo leva para que o Inquilino ao entregar o imóvel resgate o seu Título de Capitalização?
O Título de Capitalização demora de 20 a 30 dias para ser resgatado, após ser enviado para a seguradora, informando que o imóvel foi desocupado e que não há nenhuma pendência no que se refere a reparos no imóvel bem como aluguéis e taxas.
seta O Inquilino pode receber algum documento de quitação total ao término da locação?
Após todos os compromissos cumpridos, o Inquilino pode solicitar a imobiliária um Termo de Rescisão Contratual.
seta O Inquilino pode entregar as chaves do imóvel mesmo sem ter desligado a energia elétrica?
Sim, o Inquilino neste caso fica comprometido em fazê-lo posteriormente, no entanto não receberá o Termo de Rescisão Contratual enquanto não apresentar a conta final.
seta O Inquilino fica liberado de multa contratual ao apresentar um novo inquilino para continuar ocupando o imóvel, que está desocupando antes do vencimento do seu Contrato de Locação?
Vai depender de um acordo a ser realizado com o proprietário e aprovação do cadastro deste novo Inquilino, pois como será efetuado novo Contrato de Locação, possivelmente ocorra alteração do valor do aluguel e do prazo de contrato, o que depende de anuência do proprietário.
seta O Inquilino necessita realizar os reparos/manutenções no caso do Proprietário solicitar a desocupação do imóvel?
Sim, o imóvel sempre deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi ocupado, salvo acordo, ou orientação por escrito do proprietário.
seta O Inquilino necessita renovar o Seguro Fiança que vence no mês, no caso de estar entregando o imóvel?
Sim, a locação não pode ficar sem garantia. Para que o Inquilino não necessite renovar o Seguro Fiança é necessário que as chaves sejam entregues antes do vencimento do seguro. 


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